教えて民泊先生!〜合法民泊のはじめ方と運営方法〜

合法民泊のはじめ方や運営方法の情報をすべて公開中! 合法民泊コンサルタント 三浦剛士のブログ                                        

Beds24

Besd24を利用して時短運営を行ないましょう。その2〜

こんにちは、合法民泊コンサルタント三浦です。

Besd24を利用して時短運営を行ないましょう。〜その2〜
その1はコチラから。今回は、下記の図の詳細です。

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1. 集金

Beds24を使用しない方:

Booking.comから入ったお客にスクエアやペイパルで集金のためメールをしてリンク先からクレジットカードで支払ってもらう。もしくは、Booking.comに入ってるクレジットカード情報を手作業でスクエアなどで集金。一組のゲストに使う時間は支払い完了まで、1組15分くらいでしょう。

事前に払ってもらってない人を現場で集金するなら‥‥‥

  • そもそも現場で集金人件費
  • お釣りを用意するための人件費
  • 銀行に宿泊料を預けに行く人の人件費

と、現金を扱う見えない費用は莫大です。

Beds24なら:

Booking.comから入る予約に付いてくるクレジットカードを自動処理し、クリックひとつで集金。Beds24ならクリックひとつですから、メールも宿泊者に送ることも有りません。

集金時間は、クリックひとつで実質一組の方につき20秒ほどです。

全て事前決済可能なので現金を扱うコストは全く発生しません。


2.自動部屋割り当て

日本のサイトコントローラーにはゲストの部屋の割り当て機能は付いていませんが、Beds24は部屋の自動割り当てが可能です。

例えば、101 ~109まで9部屋の個室があったら、Beds24が予約者を自動で部屋割りします。マネージャーが手作業で部屋割りする必要はなく、部屋割り自体の時間をほぼ無しにできます。

設定方法:こちらは最初から設定されていますので、設定方法などは有りません。


3. 売れ残りの部屋を自動的に値引き

3ヶ月以上先の予約は定価、

2~3ヶ月先は定価の80%、

1~2ヶ月は60%、

3~4週間は40%、

当日~2週間は20%…

というような価格設定を容易にできます。これでマネージャーが値付けをする面倒から解放されます。1日毎に1%ずつ値引きしていくなど、もっと細かい設定も容易です。

初級者向機能(一ヶ月以内だけ自動化、初期設定の所要時間5分/部屋)

上級者向機能(一ヶ月以上先の値段も自動化。初期設定の所要時間1時間/部屋)


4. 自動メール:

チェックインの3日前など、特定の時期に自動で雛形のメールを送信できます。

Beds24をご利用のお客様は、民泊の管理者が多く、事前にチェックインの方法をPDFにしてゲストに送る方が多いです。そのチェックイン方法は部屋毎に異なります。

手作業でPDFを送ると、間違った部屋のPDFを送ることもありますし、送り忘れることも多いです。

Beds24で自動で部屋毎のPDFを設定すればもう間違いも減りますし、メールを送る手間も省けます。



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Besd24を利用して時短運営を行ないましょう。その1〜

こんにちは、合法民泊コンサルタント三浦です。

運営上なるたけ作業に時間を割かないようにするべきです。
理由は、割くべき時間は他にもあるから。

ただどうしても最初は、何でも自分でやってみたい衝動にかられてしまい、その作業に時間ばかり使ってしまい、本来大事な集客やゲストとの時間が作れなくなりがちです。私たちの宿は、Beds24で管理をしています、これにより時短を行なっています。

なお作業は、大きく4つあります。そしてこれらの時短がBeds24では可能です。
・集金
・自動部屋割り当て(最初から設定済)
・売れ残りの部屋を自動的に値引き
・自動メール:チェックインの3日前など、特定の時期に自動で雛形のメールを送信

他サイトコントローラーと比較したのが下記の図です。これだけでもBed24の優位性が十二分に分かりますよね。
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次回、上記比較表の詳細について述べていきたいと思います。


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電池の減り方が半端ないって! 〜リモートロック導入から運用してみての感想 その2〜

こんにちは、合法民泊コンサルタント三浦です。

リモートロックが便利だということは利用して常々感じている今日このごろです。
しかし便利に慣れてしまうと、ちょっとした粗が気になり始めるのも人間の性です。

リモートロックを導入している宿で、複数部屋ある内の一つの部屋のみ「電池の減り方が半端ないって!」という状況が起きています。
電池残量がなくなる前にお知らせがあるので問題ないのですが、この数ヶ月で当該部屋だけ減り方が目立つのです。

ということですぐに調査してもらったところ、下記の2つが原因になるとのことでした。
・電波環境が弱い
・開閉(イベント)が多い

「電波環境の改善をご検討をして頂くことをお勧めいたします。」
部屋によっては、電波環境が十分なレベルとは言えない状態だということが分かりました。
そのため接続時に接続しづらい状況だと、接続リトライによる電池消耗を発生してしまう可能性が高い。

「今回確認対象とさせて頂いた部屋は、他室と比べるとイベント数が多く、これが他室よりも電池消耗が著しい原因と考えます。」
どんだけ開け閉めを…と思っていたのですが、その数すら調べられます。それが下記のデータです。結果、約1.4〜1.7倍ほど他の部屋と違いました。

~現時点までのイベント:
  デバイス名        イベント数
----------------------------------------------------
  A号室                745
  B号室                828
  C号室                703
  D号室              1204
  E号室                809
  F号室                728
  G号室               815
  H号室               753
----------------------------------------------------

電波環境は、もう1回線追加することで対応し、イベント回数が多いことについては、現時点では良しとしました。

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Booking.comのキャンセルポリシー、前払いポリシーの違い~皆様のポリシー要確認!~民泊物件をBooking.comへ掲載するノウハウ集〜その10〜

こんにちは、合法民泊コンサルタント三浦です。

民泊物件をBooking.comへ掲載するノウハウ集、今回はその9〜キャンセルポリシー・前払いポリシー編です。

民泊を行なっている施設は、現地回収が出来な事が多いので、事前支払いとしている場合が多いと思います。
そのため、これらのポリシー詳細を知る必要があります。

以下の画像は、Booking.comの管理画面です。以下の画像で、左(フレキシブル-2日)はキャンセルポリシー、右(返金不可)は宿泊以前の集金を可能にする前払いポリシーです。

二つは似て非なるものです。

例を挙げます。

—————–

キャンセルポリシーを設定:チェックイン一ヶ月前に100%の場合

2つの条件がないと料金を徴収できません。

条件1:時間

チェックイン一ヶ月以内の必要あり。

条件2:キャンセル

時間条件に加え、予約者が予約をキャンセルしたら宿泊料を取れる。チェックイン一ヶ月前になったらクレジットカードに請求をしていいわけではない。

前払いポリシーを設定:チェックイン一ヶ月前に100%の場合

結論:前払いポリシーとキャンセルポリシーは同時に設定しましょう。

詳細:

チェックイン一ヶ月以内になったら前払いで宿泊料を取れる。しかし、キャンセルポリシーを設定していない状態で「チェックイン前一ヶ月になったら前払い100%」を設定すると、次項のようなことが発生します。こちらを防ぐため、前払いとキャンセルポリシーは同時に設定しましょう。

  1. チェックイン一ヶ月前になったから料金をクレジットカードで徴収。
  2. →チェックイン三週間前にキャンセルになる。
  3. →キャンセルポリシーがないので、返金する必要がある。

—————–

チェックイン前に集金をされたい方は、詳細をお知りになりたい場合、Booking.comパートナーサポート: 03-6837-0400に電話して頂き、それぞれのポリシーについて説明を受け、Booking.com内の設定を実施して下さい。


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リモートロック導入から運用してみての感想

こんにちは、合法民泊コンサルタント三浦です。

私たちが利用し始めたリモートロック(詳細については以前の記事をご覧ください)、非常に便利で運営に管理に大活躍しています。

便利な点は、
・解錠時に、自動メール通知機能で管理者に知らせるため、いつ、どこで、誰が、どのキーで入室したのかが自動的に記録され。
・物件を予約すると滞在期間限定で利用できるPINコードを自動的に申込者宛てに送ることができる。

完璧なリモートロックにも弱点もあります、それは、この鍵の動力が電池だということです。
そのため、電池が切れると作動しなくなります(物理鍵での解錠は可能です)。

しかし!いつ切れるか分からない電池残量を気にする必要が無い所がリモートロックの優秀な点です。
電池が減るとこの様なメールが管理者宛に届きます(素晴らしい)
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管理画面でもこの様に電池残量が分かるようになっています(素晴らしい)
BlogPaint

ということで、弱点すら覆す能力にただただ脱帽です感動すら覚えております!

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プロフィール

合法民泊コンサルタント、三浦 剛士

旅館業を取得し且つ国策の空き家・空き室問題、インバウンド政策(観光立国)の両方にも合致した新不動産投資法”簡易宿所”投資を推進中!

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