教えて民泊先生!合法民泊で行う不動産投資のはじめ方

ダメ無許可民泊!合法で行なう民泊の方法をお届けします。 合法民泊コンサルタント 三浦剛士のブログ                                        

転貸

民泊を行なうにあたっての最高立地でも失敗するパターン

こんにちは、合法民泊(簡易宿所)コンサルタントの民泊先生こと三浦剛士です

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この景色が良い場所・部屋は、山手線目黒駅徒歩3分という超高立地にある某マンションの1室です
ここで民泊、これは成功するに間違いないと思いませんか?
駅には近い、JR線、周りにはコンビニやらレストランやら困ることは何もありません

しかし、ここでは失敗したそうですよ。。。

理由は、、、、
旅館業取得していない無許可だからです!しかも無断転貸、、、
管理組合も早急に管理規約の変更をされたそうで対応が早かったです

この話は、無断で民泊やられて困ったという話でした
不動産屋さんも大家さんも勉強されていますから、
無許可の取締りは、いまより一層厳しくなっています

この部屋は、その後、普通賃貸借であっという間に客付けさせて頂きました
実は、私の方で、賃貸の入居付けのご相談も受けております〜

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大家さん気づく!賃料、倍だっ!

こんにちは、民泊先生こと三浦剛士です。

民泊解禁の夜明け前からですが、やはり大家さんの方々は気づき始めています。
普通に貸すより、民泊用として貸し出したほうが、今は需要が多いということに。
そして、不動産業者さん、転貸可能物件サイト会社の営業マン達が、大家さんにそのように営業を掛けています。営業マン達にすると、借り手が増え、賃料を上げられるので、必然的に売上UPとなります。

私の知る限りでの、最高賃料UP率は200%です。
しかも借り手がついたという(^_^;) 民泊用として借りられていったそうですが、、、。運営する側も損益分岐点があるでしょうから、ちゃんとそこまで計算しているのか心配になってしまいます。

おそらくこの状況はしばし続くかと思いますが、早い段階で収束すると思います。
というのも、これで運営できない場合は、かなり早い段階で撤退、すなわち解約届けが大家さんに届くことになります。大家さんも回転が早いのは好ましくないと思うかもしれませんよね。

ちなみに、このような契約では、1年未満での解約は違約金◯ヶ月と特約がつくでしょうけど。
あなたもよ~く考えてくださいね。
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2.民泊可能物件のサイトを利用する前に確認すべき3つのこと

こんにちは、民泊先生こと三浦剛士です。

1.民泊可能物件のサイトを利用する前に確認すべき3つのこと」の続きです。

2.所有者自身の承諾を得ているのか確認
不動産屋の担当者は、「民泊OK!:D」と言っているだけの場合があります。そうなのです、承諾をしているのは不動産(管理会社)だけというパターンです。いわゆる転貸可能物件と言われている物件に。これが見受けられる場合があります。

私も相談の中で、このパターンを実際に目の当たりにしました。

トラブルが起こる

所有者に連絡が入り、所有者は初めて民泊に利用されていることを知る

管理会社にどうにかするように求め

管理会社は、手の平返し

賃借人に即刻退去を求める

賃借人「転貸OKって、言ったじゃないですか~・・・」となるけど、管理会社は知らん、となる

ということで、承諾は、物件の所有者さんから得てくださいね。
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転貸可能物件であふれている?エアビー初心者をおとしめる不動産の罠

民泊先生こと簡易宿所コンサルタント三浦です。

先日掛かってきた、「転貸可能物件ありますよ~」エアビーやりませんかー?」という言葉に興味を持ち、担当者のちゃらい振りも気になり(笑)、お会いする事にしました。前回の話から続いています。
長くなりそうなので2話に分けます。
→前回のブログ「転貸可能物件で始めます!Airbnb初心者に教えたい3つのこと。」

まず結果ですが、転貸可能でしたが、Airbnb不可能物件でした!

転貸可能なのにAirbnbはだめ?どういう意味??と思ったエアビー初心者マークのあなたにご説明致します。

今回の物件というのは、業者が一括借り上げをしている、売り区分投資用分譲賃貸マンションでした。

構図
売り区分賃貸投資用分譲マンションを購入した個人所有者

不動産業者が一括借り上げサブリース)し貸主代理になる

賃借人を募集する。←私いまココ。

所有者は、業者が一括借り上げをしてくれているので、賃借人が居ようが居まいが一定の金額が振り込まれます。しかし業者は、賃借人を見付けてこないと本当の賃料は入ってきません。だから頑張って客付しないとヤバいのです。だからその為には、何だってします(笑)
ややこしいのですが、そもそもサブリース契約の時点で、実はすでに転貸可能なのです。

構図
所有者(賃貸人)
↓↑←借り上げという賃貸借契約締結
不動産業者(賃借人であり転貸人)
↓↑←賃貸借契約を締結
賃借人(賃借人)

という事で「転貸可能」というのは、まったく嘘ではありません。

1話 完 2話に続く


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転貸可能物件で始めます!Airbnb初心者に教えたい3つのこと。

民泊先生こと簡易宿所コンサルタント三浦です。

昨日の続きになります。→昨日のブログはこちらから。
Airbnb用に賃貸した転貸可能物件についてトラブルとは!?

答え、転貸可能物件では無かった!
・・・プチ詐欺ですね。ギリギリアウトです。いや、アウトはアウトです。ギリギリもへったくれもありません。

それでは、転貸可能物件でAirbnb(民泊)を始めてしまうエアビー初心者のあなたへ教えたい3つポイントです。

1.その物件は、賃貸分譲か?
2.貸主名義が業者になっていないか?
3.貸主欄に貸主代理とあり業者名になっていないか?
おまけ.そもそも契約書の条項に転貸の項目ありますか?

POINT



これに一つでも該当していたら疑って下さい。
そして、こう確認してください「本当に転貸可能なんですよね?」と。

というのも、転貸可能物件と銘打っている物件でも、必ずしも所有者の承諾を得ていない事があります。
先日お受けしたエアビーの相談は、まさにこれでした。
相談者は、転貸可能物件と言われてAirbnb始めたけど、なんと!所有者が転貸されている事を知らなかったそうです。問題の原因は、間の不動産業者が勝手に転貸OK~♪と謳っていた事でした。アウト~!!

そんな最中、私に一本の連絡が不動産業者さんから掛かってきました。
ちゃらい感じで、「三浦さん、転貸可能物件あるので、エアビーやりませんかー?」
ちなみに全く面識の無い業者さんです(笑)

この話の内容は、また明日にでも。この話はこの一連の出来事を裏付ける出来事だったのでお楽しみに?!


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合法民泊コンサルタント、三浦 剛士

旅館業を取得し且つ国策の空き家・空き室問題、インバウンド政策(観光立国)の両方にも合致した新不動産投資法”簡易宿所”投資を推進中!

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