教えて民泊先生!合法民泊で行う不動産投資のはじめ方

ダメ無許可民泊!合法で行なう民泊の方法をお届けします。 合法民泊コンサルタント 三浦剛士のブログ                                        

民泊

バリアフリー検査、不合格!? 〜民泊先生オーナーになる その18〜

こんにちは、合法民泊コンサルタント三浦剛士です。

三浦簡易宿所始めるってよ、その18
その17の記事はこちらから→ http://min-pack.blog.jp/archives/1072284567.html

京都で旅館業を施設を造るときには、「京都市建築物等のバリアフリーの促進に関する条例」というものがありますので、これに合わせる必要があります。

私の宿ももちろん対象で、完全バリアフリーとなっています。
当宿は、沢山の人が集えるようにロビー(帳場前)を広く設けており、それに対応するかのように、ロビーにもトイレがあるのですが、これも車椅子対応可能な広さとしています。

ロビーから共用部を通って、客室へと続く動線となっています。
排水管の問題で、段差はないのですが緩やかなスロープとなっています(このスロープも角度の指定があります)。
ゆったりとした幅もあるので、これで手摺りも付けたらなお良いのではないでしょうか?と提案頂いたので、即採用。

しかし!ここでバリアフリー検査→設計士と工務店との連携ミスが発生してしまい検査不合格の事態となるのです…。
【原因】
手摺りの取り付け位置が悪く、通路の有効幅を狭めてしまった。

流石に検査時は、青くなりました(T_T) コンクリで根本からがっつり埋まっていたので…。

どうすれば!と思ったのですが、検査員の方から「ほか客室へのバリアフリー対策をすることにより、バリアフリー検査は合格します」とご教授頂き、検査終了後すぐに工務店さんたちが施行してくれました。
その後、無事に検査合格しております!

なお再検査は、写真提出で終わります。
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電池の減り方が半端ないって! 〜リモートロック導入から運用してみての感想 その2〜

こんにちは、合法民泊コンサルタント三浦です。

リモートロックが便利だということは利用して常々感じている今日このごろです。
しかし便利に慣れてしまうと、ちょっとした粗が気になり始めるのも人間の性です。

リモートロックを導入している宿で、複数部屋ある内の一つの部屋のみ「電池の減り方が半端ないって!」という状況が起きています。
電池残量がなくなる前にお知らせがあるので問題ないのですが、この数ヶ月で当該部屋だけ減り方が目立つのです。

ということですぐに調査してもらったところ、下記の2つが原因になるとのことでした。
・電波環境が弱い
・開閉(イベント)が多い

「電波環境の改善をご検討をして頂くことをお勧めいたします。」
部屋によっては、電波環境が十分なレベルとは言えない状態だということが分かりました。
そのため接続時に接続しづらい状況だと、接続リトライによる電池消耗を発生してしまう可能性が高い。

「今回確認対象とさせて頂いた部屋は、他室と比べるとイベント数が多く、これが他室よりも電池消耗が著しい原因と考えます。」
どんだけ開け閉めを…と思っていたのですが、その数すら調べられます。それが下記のデータです。結果、約1.4〜1.7倍ほど他の部屋と違いました。

~現時点までのイベント:
  デバイス名        イベント数
----------------------------------------------------
  A号室                745
  B号室                828
  C号室                703
  D号室              1204
  E号室                809
  F号室                728
  G号室               815
  H号室               753
----------------------------------------------------

電波環境は、もう1回線追加することで対応し、イベント回数が多いことについては、現時点では良しとしました。

リモートロックと連動しているサイトコントローラーといえばBeds24。いまなら無料体験を提供中です。

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消防検査→追加設備の指摘。追加費用50万円掛かる!  〜民泊先生オーナーになる  その17〜

こんにちは、合法民泊コンサルタント三浦剛士です。

三浦簡易宿所始めるってよ、その17

開業までに起きたことで重大なことを伝えていきますと、

・消防検査→追加設備の指摘。追加費用50万円掛かる!

今回の建物の総床面積が300平米超のため、旅館業として利用しない部分も消防設備設置対象となったのが理由です。

1階が旅館業施設、2.3階は住居となっている建物です。

いままで小規模施設をメインにやってきたとはいえ、大きな落ち度でした…。
これまでブログ内でも、消防については再三気をつける様にアナウンスをしていたのに、恥ずかしい限りです(>人<;)

300平米超える建物の一部(室など)を利用して旅館業の許可取得をする場合には、消防設備が建物全体に必要になりますのでお気をつけください。

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Booking.comのキャンセルポリシー、前払いポリシーの違い~皆様のポリシー要確認!~民泊物件をBooking.comへ掲載するノウハウ集〜その10〜

こんにちは、合法民泊コンサルタント三浦です。

民泊物件をBooking.comへ掲載するノウハウ集、今回はその9〜キャンセルポリシー・前払いポリシー編です。

民泊を行なっている施設は、現地回収が出来な事が多いので、事前支払いとしている場合が多いと思います。
そのため、これらのポリシー詳細を知る必要があります。

以下の画像は、Booking.comの管理画面です。以下の画像で、左(フレキシブル-2日)はキャンセルポリシー、右(返金不可)は宿泊以前の集金を可能にする前払いポリシーです。

二つは似て非なるものです。

例を挙げます。

—————–

キャンセルポリシーを設定:チェックイン一ヶ月前に100%の場合

2つの条件がないと料金を徴収できません。

条件1:時間

チェックイン一ヶ月以内の必要あり。

条件2:キャンセル

時間条件に加え、予約者が予約をキャンセルしたら宿泊料を取れる。チェックイン一ヶ月前になったらクレジットカードに請求をしていいわけではない。

前払いポリシーを設定:チェックイン一ヶ月前に100%の場合

結論:前払いポリシーとキャンセルポリシーは同時に設定しましょう。

詳細:

チェックイン一ヶ月以内になったら前払いで宿泊料を取れる。しかし、キャンセルポリシーを設定していない状態で「チェックイン前一ヶ月になったら前払い100%」を設定すると、次項のようなことが発生します。こちらを防ぐため、前払いとキャンセルポリシーは同時に設定しましょう。

  1. チェックイン一ヶ月前になったから料金をクレジットカードで徴収。
  2. →チェックイン三週間前にキャンセルになる。
  3. →キャンセルポリシーがないので、返金する必要がある。

—————–

チェックイン前に集金をされたい方は、詳細をお知りになりたい場合、Booking.comパートナーサポート: 03-6837-0400に電話して頂き、それぞれのポリシーについて説明を受け、Booking.com内の設定を実施して下さい。


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他行の民泊物件の状況 〜民泊の融資 その2〜

こんにちは、合法民泊コンサルタント三浦です。

前回の記事からの続きです。融資についてのお話。

メガバンクは、現時点では基本は難しいです。飛び抜けた属性(自己資産)がある場合は、りそな銀行がプロパー融資をしてくれるという話を聞いたことがあるくらいで、他メガバンクでは玉砕してきました…。

地銀は、2〜3年前は見向きもしてくれなかったところが、最近は少し前向きになってくれたりもしています(再来週に某地銀と打ち合わせします)。

以前の記事で触れたことがあるのですが、オリックス銀行では旅館業物件の取扱いが可能です。
ただイメージは、不動産担保ローンと思ってください。購入物件以外に所有の不動産があることが前提となっています。
それら物件の余力があれば、購入予定物件の評価に加えて、共同担保をとり融資を行なうといった感じです。
そのため地方の物件よりも評価(額)が高い都内物件の自宅などを所有している方が断然有利です。

注意点は、共同担保として出す場合、その物件が運営開始前の場合は対象外となってしまいます。
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プロフィール

合法民泊コンサルタント、三浦 剛士

旅館業を取得し且つ国策の空き家・空き室問題、インバウンド政策(観光立国)の両方にも合致した新不動産投資法”簡易宿所”投資を推進中!

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