教えて民泊先生!合法民泊で行う不動産投資のはじめ方

ダメ無許可民泊!合法で行なう民泊の方法をお届けします。 合法民泊コンサルタント 三浦剛士のブログ                                        

2016年01月

最終話。転貸可能物件であふれている?エアビー初心者をおとしめる不動産の罠

前回からの続きです。→前回のブログは「転貸可能物件であふれている?エアビー初心者をおとしめる不動産の罠
※再度、読みなおして頂くとオチも分かり易いですよ。

しかし、Airbnb(民泊)をして良いとは全く別ものです。だって本当の所有者さんは民泊を認めていないのですから。

ちなみに旅館業については保健所から指摘が入ります。だいたい個人を特定出来ないので、最終的には所有者さんに問い詰めにいきます。※登記簿謄本を見ればすぐに分かります。

そして次の様な事が起こります。
所有者が民泊に使用されている事を初めて知り驚愕する→不動産業者に問い詰める。業者は知らないって言う。賃借人のせいにする。→業者は、賃借人(Airbnb運用者)へ所有者さんがダメだっていうから、すぐに止めてください又はすぐ退去してください、ってスグ言う!
私に紹介された、この物件は、「どうなんでしょうか?」と詰問したら、しぶしぶ認めてました。

しかもその前には通常募集賃料に上乗せしてくれれば転貸OKとか現地で言われたりしたんです。マージンを抜く!とか酷くないですか。当然そのマージンは、所有者さんには内緒ですからね~。


そして何が言いたいかというと、悪い不動産屋がいるではなく、これら全てをあなた自身で解決しなければいけない、という事です。現状のグレーの中で行なう以上はその覚悟は必須です。手軽に出来るからという思いで参入しようと思っているのであれば、再度考え直してください。これ以外にもトラブルは山ほど起きている実情を再確認しる必要がありますよ。


ちなみに、業者さんはちゃらくは無かったです(笑)、それもその筈、電話の主はただただ電話掛けまくる担当で、実際に来たのはTHE不動産屋って人でした(笑) 分業制!



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「民泊」の規制案に米国勢が猛反発

こんばんは、民泊先生こと三浦剛士です。

TPPに抵触するのでは?という事だそうです。
(ーー;)何というか的外れな感じがするのですが…。これであれば、他国でAirbnbに対して設けている各々条例や規制を教えてあげればいいだけなので…。例えばある所では、年間◯◯泊以下であれば旅館業法の手続き不要とかあります。



「民泊」などの仲介サイトを対象とする「シェアリング規制」の検討が政府内で進む。
これに米国のインターネット業界が猛反発していることが分かった。
規制案はTPP条約にも違反しかねない内容で、外交問題に発展するという指摘もある。 「世界的にはあり得ない話で、総スカンを食らっている。
特に、強大な発言力を持つ米インターネット・アソシエーションが
日本の政策に意見書を出すのは、極めて異例なこと」。 

民泊先生による、民泊授業(セミナー)情報

こんにちは、民泊先生こと三浦剛士です。授業(セミナー)のご連絡です。

■2月12日(金) 19:00~
「民泊先生が教える。民泊で始める不動産投資の基本のき」セミナー
定員:5名ぐらい
場所:赤坂
お申込み→こちら。
今回は、不動産投資と住宅購入というコラボセミナーです。
住宅の購入か不動産投資か?と悩んでいる方には一石二鳥のセミナーです。

住宅購入と不動産投資は真逆にあるかもしれません。
しかし中古リノベ=空き家活用。民泊で始める不動産投資も空き家活用という点では一致しています。
国策である空き家活用という視点からみた民泊活用術をお伝えいたします。

(第1部)民泊先生 簡易宿所コンサルタント 三浦 剛士
「月極家賃」ではなく、「設定料金x宿泊日数」で収入を目指す時代の到来!
民泊を活かした不動産投資。それは旅館業「簡易宿所」取得をする事です。
今話題のAirbnbの仕組みを知り、体感し実践して運営運用をマスターした私があなたへ簡易宿所取得から新不動産投資の基本のきをお伝えします。
(第2部)
「失敗しない家を手に入れるための3つのポイント」
担当:ネクストワンインターナショナル(株) 田島氏
※中学校の同級生で、同じクラスで、同じ野球部です(笑)

■2月13日(土)15:.00~
「Airbnbや民泊での合法的成功例教えます。」セミナー
2月15日(月)19:30~
「Airbnbや民泊での合法的成功例教えます。」セミナー
お申込み→こちら。

※不動産業者さん、建築業関係者、不動産投資商材等を販売している方のご参加はご遠慮願います。

20160124_seminar


民泊は旅館業法下の「簡易宿所」扱いへ、予約サイトは「旅行業」扱いの可能性、4月から施行へ

旅館業法「簡易宿所」の取得は、確定的な事となりますので、今から調査なり行動をする事が最大の差別化になるのは間違いありません。
私がサポートした浅草の物件は、現法に沿って旅館業を取得しました。今後の規制緩和があると考えると今がある意味一番厳しい訳です。現状でも取れますし、先行出来るので、この辺りをどう考えるかで差が出てくると思います。


観光庁と厚労省が行ってきている民泊サービスのルールづくりの会合、第5回目の「民泊サービスのあり方に関する検討会」より、主たる点をまとめてみます。
・民泊を旅館業法上の「簡易宿所」扱いをしていく方針を確認。Airbnbなどの民泊仲介業者に旅行業登録が求められる可能性が高まった。

・民家が簡易宿所の仕組みを活用して許可を取得しやすい基準にしていく方向も確認。

・面積基準33平方メートル以上という現行の基準を、新たに設定する「一人あたりの面積」を基準。対象物件の種別にかかわらず、物件のサイズに見合う定員数が設定出来ることになる。

・施設の構造設備に関する基準。
水回りやトイレなどの設備基準については、自治体が新たに設定していくことになりそうだ。
例えば、現行では5人2つトイレが必要。

・玄関帳場(フロント)について。
自宅の一部を活用する観点から、管理体制の確保を前提に運用の見直しも検討する。

水回りや帳場の設置は、簡易宿所を取得するにあたって毎度頭を悩ますところでもあります。これらによって面積基準が満たせなくなる場合があるからです。私は、だからといって諦める事はなくこれに対応出来る新たなプランを一級建築士さんと共にご提案しています。

その他、今後は旅館業法で求められる「宿泊拒否規定」、「衛生の担保」、「旅館業との線引き」、「罰則の在り方」などを整理をしていくそうです。

「民泊」の運営条件の説明会に定員の倍 大田区200人

特区民泊説明会の感想。

いくつかありますが、まず「消防」、これが一番のポイントです。
役所が消防署と連携が取れていないのでは…と感じを受けました。消防は、旅館業(簡易宿所)を取るにあたっては、とっても重要なところですので。
→消防では、連動火災報知器が必要になる為、アパートやマンションを1室を使う事は現実的ではない。全賃借人の協力が必要。※ただし1棟所有している方は、場合によっては投資観点からいくと大化けする可能性があります。
 
→その結果、中古戸建の利用が良いという方向になる。マンション大手大京が戸建を買い取りを決めた理由がここだと思います。
 
・マンション・アパートが難しいと思われる理由その2
→近隣説明と管理規約による反対が想定される。この場合、全入居者が対象となる。
 
・やっぱり6泊以上の滞在者の確保が難しい。
→観光庁データでは、訪日滞在日数は6泊となっています。しかし実状は、同じ宿にその日数いる事はなく、東京3日、京都3日などでばらける。
 
などと、言ったところがあげられます。
私は、やはり行き着くところ、旅館業法「簡易宿所」の取得だと思います。

特区についても、引き続き追っていきます!

IMG_3267


※説明会後に受けたインタビューが流れていました。※一般人としてです。
※娘がパパと叫んでいたそうで、テレビを観ると私が映っていたそうです。説明会終わりに声を掛けて頂いて答えたインタビューを観てでした。その動画は、こちらから。
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/nnn?a=20160127-00000043-nnn-soci

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合法民泊コンサルタント、三浦 剛士

旅館業を取得し且つ国策の空き家・空き室問題、インバウンド政策(観光立国)の両方にも合致した新不動産投資法”簡易宿所”投資を推進中!

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